各地楼市分化加剧 房企四季度或加大供应量

□ 苗 淼

据克而瑞地产研究分析，2018年三季度，调控长期化常态化已成共识，货币政策预期转向中性偏积极，“去杠杆”贯穿始终，对企业资金依旧严苛。在这样的背景下，行业销售仍保持了稳健增长，且新开工、购地增速继续攀高，房企开发投资热情高涨。而不同能级城市的成交表现却存在显著差异，一线触底回升、二线整体稳定中分化、三四线热度维持，项目去化降温现象也变得更为普遍，土地流拍频频也加剧了市场拐点将至的焦虑。

在当前形势下，落地到城市层面，市场已然出现了一些“变向”信号，重点城市土地流拍频发，核心二线城市项目去化率下降，究竟这些“利空”因素会对四季度的楼市造成怎样的影响，房企又如何在变化莫测的市场形势中努力求生，一系列问题留待市场给出真正的答案。

行业全年销售

有望同比持平或微增

2018年以来，房企投资开发热情高涨，与之相关的新开工、土地购置面积增速等数据表现亮眼，尤其从8月开始，多数房企都在积极备战“金九银十”，为全年业绩冲刺做准备。

新开工、土地购置双重驱动，前8月开发投资维持10%以上超预期增长。8月，全国房地产开发投资额为10633亿元，同环比分别上升了9.25%和2.68%，开发商的投资意愿稳步回升；从1~8月整体来看，开发投资额累计增速依旧高位运行，1~8月达到了10.1%，较1~7月小幅回落了0.1个百分点。

销售面积、金额方面，2018年1~8月销售保持平稳增长，商品房销售面积102474万平方米，同比增长4.0%，增速比1~7月回落0.2个百分点。商品房销售额89396亿元，增长14.5%，增速提高0.1个百分点。而从8月单月表现来看，虽然销售面积、金额环比均出现小幅下滑，但同比分别上涨了2.4%和15.2%，整体市场表现好于去年同期。

从1~8月的销售结构来看，东部地区前8月销售面积达41799万平方米，占比高达41%，是销售主力支撑，虽同比下降了3.6%，但降幅持续收窄；中部和西部地区保持着高增长态势，2018年1~8月销售面积的同比增幅均超10%，东北地区市场热度小幅回落。

总体来看，一线城市在刚需购买力的支撑下小幅回暖，而部分前期市场热度较高的核心二三线，诸如沈阳、成都、南京等城市相继加码了调控，成交量存在小幅回调趋势。

从供应来看，三季度商品住宅新增供应较二季度呈下降趋势，环比下降9%，同比微涨4%。从城市来看，一线城市供应同、环比双增，商品住宅供应面积整体大幅增长，同比来看涨幅高达71%； 20个重点二线城市商品住宅供应同比微涨3%，各城市新增供应同比涨跌互现，分化十分显著；三四线城市商品住宅供应量同比下降3%，重点城市中同比涨跌各半。

成交方面，昆明、沈阳、南京、深圳等二线城市继续加码“四限”，并且政策效果逐渐显现，成都、西安等城市市场明显降温，“日光盘”明显减少，开盘去化显著分化。

CRIC数据显示，2018年三季度68个重点城市商品住宅合计成交7148万平方米，环比微降5%，而同比增幅达13%。

通过对目前已获取的24个重点城市9月成交量进行估算，数据显示：一线城市三季度累计成交同比增幅仍处36%的高位，环比增幅较7、8月合计小幅扩大，成交继续维持当前高位，尤其是北京，三季度成交环比涨幅扩大至62%，9月成交冲至高位；二线城市整体降温趋势不变，但三季度环比跌幅较7、8月略有收窄。分城市来看，重庆、成都、长春等热点二线城市成交规模继续攀升，青岛、杭州、南京、福州等城市成交规模大幅下降；三四线城市三季度累计成交同比增加10%，较7、8月累计同比增幅28%大幅收窄，环比来看也由基本持平转负，降幅高达23%，9月三四线城市成交热度明显下降。

项目去化方面，一方面，2018年以来，整体市场的成交逐月回升渐趋平稳，基本面向好。一线城市自2018年2月降至低位以来，成交量一直呈现出逐月回升的态势。二线城市除2月因恰逢春节成交量偏低之外，其余各月成交量基本都在前8月月均线（2018年前8月二线城市月均成交量为1839万平方米）附近小幅波动，整体市场成交规模还是相对稳定的，单个城市项目去化仍存在显著差异。

另一方面，不同能级城市已经明显出现了结构性分化的特征。重点26个典型城市新开盘加推项目总体去化率约为72.6%，从去化情况来看，虽然各能级城市分化愈演愈烈，但整体市场热度还是维持在较高水平。

从单个城市来看，以成都、武汉、西安为典型代表的中西部城市去化率在90%以上，市场持续高热。环渤海和东部沿海地区大部分城市去化率集中在60%~90%间，市场降温迹象明显。仅6城去化率低于60%，一线城市榜上有名市场全面降温。

梳理北上广深4个城市7月以来新开盘和加推项目的情况，不难发现，除北京外，其他一线城市基本呈现出中高档项目去化普遍好于低档项目的特点。

余下核心的二线城市项目去化表现与一线城市恰恰相反，表现出的共性特征为中低档产品去化率显著高于高档产品，典型代表为天津、武汉、西安、重庆等城市，中低档去化率均在90%以上，而高档产品去化表现平平。