推广现房销售需重视三个难点

近期关于推行商品房现房销售的讨论很多，为什么在这个节点提出对商品房预售许可制度的论证？这是因为高比例预收款和按揭贷款制度，确实导致购房者承担了较大的购房风险，引发社会担忧。而且，房企的高杠杆也带来一定的金融风险。同时，商品房预售制度下，房地产业的确存在一些行政性措施难以根治的市场乱象。

当然，商品房预售制度并不必然导致工程烂尾、违法违规销售等问题，实体商业、电商交易同样存在相似的问题，比如滥竽充数、以次充好、延迟交货、服务推诿等。是否取消预售制度就可以一劳永逸地解决这些问题？是否现房销售就可以不再需要监管？取消预售制度能降低杠杆率吗？回答是，不能。

即便是现房销售，如果我们不改变商业银行按揭贷款制度，居民仍然需要贷款买房，只不过晚一点当“房奴”。我们会放弃住房按揭贷款制度吗？当然也不能。这不仅让商业银行无利可图，也会让更多人无力购房。显然，这都是不现实的，这也不是现房销售就能解决的问题。

如果是现房销售，的确可以减少购房者看到的显性品质缺陷，降低不公平交易比例。但是，现房销售同样也可能存在交易不公平问题，比如购房者对于混凝土标号、钢筋直径、绑扎工序以及隐蔽工程等，既缺乏专业知识，也缺乏监理资料，始终是处于信息不对称的弱势地位。这些仍然离不开行政监管和依法治理。

虽然，目前还不是现房销售全面推广的最佳时机，但这是大势所趋，未来该政策推广落地的可能性还是很大的。因为，这并不是一项创新制度，毕竟有一些城市已经实行了住宅封顶销售、现房销售试点，比如上海、南京等。但对于现房销售来说，在推广过程中存在很多难点问题。

一是房企资本金不足。如果逐步提高预售条件，就需要解决房企资本金的充足问题，就需要解决房企资金从哪里来的问题。美国、澳大利亚等采取基金项目模式，实行少量定金的预售制度，基金项目自有资本金也并不高，实际的更大风险要么由基金投资人承担，要么由银行贷款承担，无非是风险从购房人那里转嫁到投资人或者银行。

但是，我国目前并没有这样的基金模式，也缺乏法律体系支撑，房企除了利润补充资本金，就只能靠预售制度和金融贷款。没有了预售资金，房企将减少大约33%的资金来源。换句话说，房企很可能将减少约33%的投资、33%的土地购置、33%的新开工面积或33%的住房供应，而地方政府可能损失33%的土地出让金、33%的房地产税收、33%的房地产上下游税收，楼市很可能减少33%的住房供应……

如果在本已供不应求的大城市全面推广现房销售，显然会加剧这些城市的供不应求。当然，这都是短期影响。即便如此，无论是房地产市场还是政府、房企，这都将是不可承受之重。

二是需要修法先行。商品房预售制度是1994年７月５日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》赋予的政府和房企的责任与义务。即商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。该项制度的本意也是解决房企资本金不足的问题，希望借助社会资本推动房地产业发展。这个制度已经实行了24年，也许是需要修改一下了。行政部门统一共识本已不易，立法机构统一共识更是难上加难，如果先改法律、再全面推广，则全面推广现房销售为时早矣。

三是需要循序渐进。前段时间广东房协在一份文件中的建议提出，“在一些城市逐步试点取消预售制度”，这是非常务实的态度，也体现了广东作为市场经济的前哨阵地，对“摸着石头过河”的探索深得要领。我在去年5月提出过类似观点，即最好的办法是：新地新办法、老地老办法，新出让土地采取现房销售制，已出让的土地继续沿用期房预售制，逐步过渡、自然衔接，最终全面实行。

但不应对现有项目提高预售节点，实行“后发制人”、半渡击之。这样既容易打乱企业生产经营节奏和市场供应节拍，而且也不符合相关法律法规。如果急于求成、过于激进、全面推广，势必导致住房供应迅速减少、供需矛盾剧烈加大、房价上涨压力显著增加、投资投机沉渣泛起等更严重问题的产生。

如果是已拿地项目在开盘前后中途调整销售规则，势必导致销售与客服混乱、大量投诉与群访，甚至销售合同违约，但却不会被视为不可抗力，进而引发更多的法律纠纷和行政投诉。如果实行“一刀切”的话，企业现金流将不可避免地出现短缺，大幅延缓项目建设进度、大量减少企业拿地将不可避免，在融资不畅的背景下，很多项目会出现资金链断裂、工程烂尾增多，显然这是不可取的。

现房销售将是一个优胜劣汰的过程，这是显而易见的。房地产行业正在加速进入资本驱动的时代。房企融资渠道逐渐收窄、房地产开发贷款和按揭贷款均进入负增长区间，房地产业“钱少且贵”将成为未来三年的新常态。谁拥有更多的资本，谁就能在未来的市场竞争中存活下来。房地产基金将大行其道，未来的基金监管与法规完善也将随之而来。

现房销售显然会影响未来房企的市场分布格局。不过，循序渐进可以给房企足够的腾挪空间。如果是立法先行、循序渐进、新老划断，对所有房企的影响是不尽相同的。对于大型房企来说，可以有选择地调整拿地节奏，组织好施工、销售管理，把控好现金流。新拿地项目虽然实行现房销售，但其占比可以适度控制，不致造成过度影响。对于中小房企来说，毕竟手上的项目不多，新项目无法再拿，老项目做完走人，那些曾经“空手套白狼”的公司就只能遁出地产江湖。

但不论如何，在现房销售制度下，房企将更加重视产品细节打造、工地开放日活动、客户关系维护。唯有真正尊重客户、重视产品的企业，才有机会在现房销售时代脱颖而出、跑赢市场。