来源|柯谈地产观（lincokk）
作者| 柯谈
前天，上海下起了鹅毛大雪，让我这个见惯了冰天雪地的北方人也不禁感叹。南方的雪是稀有物种，能看到雪，说明这个冬天真的不一般。
也许你并没有发现，但我可以告诉你，刚刚过去的11月份，是这两年来，房地产调控政策出台最少的一个月，除了偶尔上演的有剧本的土拍和楼盘热销外，基本没有大事发生，整个楼市都静的出奇，静到让人怀疑，是不是老天爷又要开始酝酿一出暴风骤雨。
我不敢妄自揣测上天的旨意，但我想应该没有比现在更差的天气了，这个冬天也不过如此。
楼市的寒冬，什么时候会结束，很难说，但我已经嗅到了一丝丝暖意，距离楼市回暖，也许不会太久！
1
躁动不安
最近的楼市，有些躁动，有些异样。
从10月份开始，北京、深圳、广州、杭州、厦门、南京、佛山等一二线城市，陆续出现部分银行下调房贷上浮利率。融360监测数据显示，10月份在全国35个城市的533家银行中，出现首套房贷款利率下调的银行数量为19家，而9月份时只有3家。
11月26日，北京12宗地块成功出让，创下单日成交数量新纪录，一日内获得土地出让金316.46亿。
12月6日，广州10宗地块成功出让，揽金259.6亿。
11月26日，深圳福田香蜜湖豪宅万科瑧山府突击开盘，半小时基本售罄，销售额60多亿。
11月27日，深圳沙井华强城开盘，推出1240套房源，当天就销售掉1033套，去化率高达83%。
11月28日，深圳沙井万科星城开启网上选房，半个小时卖掉1900套，销售金额突破70亿元，打破深圳有史以来的单盘销售记录。
从下调上浮利率，到抢地、抢房，这一切疯狂的举动通常只有在牛市里才能看到，为何会出现在楼市下行期呢？
其实，并不难理解。
今年央行已经4次降准释放了2.3万亿流动性，春节前后极大概率会迎来第5次降准。再加上1-9月份通过MLF向市场投放了7800亿，在全球加息的逆境中，我国央行已经向市场放水3万亿。各大银行的钱荒问题已经得到极大的缓解，开始下调房贷上浮利率合情合理。
截止目前，北京今年的商品住宅供地计划才完成35％，年底绩效考核不达标，领导脸上挂不住，突击供地，情有可原。广州同样如此。
深圳的三盘热销，更是理所当然，限价倒挂，从来都是刺激国人神经的兴奋剂，从未失效过。
不难看出，无论是开发商的推盘热情，政府的推地激情，还是银行的放贷热忱，都可以看出，楼市正在努力走出寒冬，高层和地方都在努力使楼市保持一定的热度。毕竟，相对于历次房地产周期来说，这个寒冬的确太久了！
2
利空出尽
从2016年3月底上海深圳收紧限购开始算起，这次的房价调整幅度和延续时间都是最深最长的。目前，北京回暖乏力，上海阴跌不止，广州量价齐跌，深圳、杭州、厦门、成都部分区域房价半年内已下跌20％以上。当下的楼市，完全可以说是处在最最艰难的时刻！
“坚决遏制房价上涨”的定调，以及旧四限＋新四限的组合，调控力度已经达到历史极限。我可以断定，只要维持现有的调控政策不变，最多半年，一线和已经下跌惨烈的几个强二线必定会窒息休克，丧失抢救时间，因为房价开始大面积的跌幅超过30％，极有可能引发抛售、duan供连锁反应，从而影响金融稳定。
目前的调控政策，已经没有再度加码的操作空间。然而，维持不变就是最坏的预期。楼市和股市最大的区别就是，在股市里，利空出尽就是利好，而在楼市里，没有利好，就是最大的利空。保持现在的调控不放松，楼市仍然会继续下探。
所以，如果寄希望于成交量保持上升，房价维持稳定，必须开始逐渐放松调控。
因此，我们看到，官媒的宣传已经转向，并且频吹暖风：
11月6日，经济日报发文《房地产进入“寒冬”了吗？》，原文为：“我们既不愿看到房价过快上涨，也不希望房地产市场过于冷清。房地产行业并不是进入寒冬，而是有望迎来新的春天。”了
12月4日，经济日报发文《房地产调控成果来之不易》，原文为：
我国房地产市场全面调控至今，已两年有余。目前，整个产业链降温意味着调控已经取得了阶段性进展，这一调控成果来之不易，意义重大。通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”方式，避免断崖式剧烈调整。避免美国、日本、中国香港曾经发生的房价暴跌式调整。
“阶段性进展”，“成果来之不易”，“挤泡沫而非刺破泡沫”，“避免断崖式调整”，“迎来新的春天”。这些再明确不过的描述已经表明：调控政策已经见顶，利空已经出尽，楼市不再需要更加严厉的调控政策，迎接我们的可能是逐步放松的调控和企稳回暖的“春天”。
3
三四线回寒
从今年7月份开始，住建部就在不同场合多次强调，在库存不足、房价上涨压力较大的城市，要采取安置房的方式棚改，取消货币化棚改。
12月5日，21世纪经济报道发文：在2019年的棚改计划中，政府购买棚改服务的模式将被取消。
这个政策的目的是为了解决部分省市把其它项目包装成棚改项目变相过度举债的问题。今后，地方政府棚改只能依靠市场融资。虽然新的三年棚改计划还是在进行，但是过去政府大包大揽的主动拆迁将一去不返，棚改的资金量和力度将大受影响。
其实，我们能够发现，高层已经认识到了棚改推高房价的严重性，所以，从今年开始，三四线城市在房地产方面，就再也没有任何利好政策出台，全部都是利空，而且是越收越紧。
与一二线城市不同的是，三四线城市可能在未来8-10年都不会再迎来楼市春天，因为，过去这两年的涨幅已经严重透支了需求，在人口持续流出的地方，也许只有通过4胎5胎的出生，才有可能填满那些空置的住宅！
4
十五年翻倍
房价大涨了二十年，我们似乎早已忘记了房价的合理状态是何等模样？是一年3成，还是三年翻倍？
在经济日报发表的这篇《房地产调控成果来之不易》一文中，对我国未来房价的涨幅有个精准的定位：“应该通过房价长期保持平稳，使房价涨幅低于收入和GDP增速，房价收入比逐步回落。”
房价涨幅低于收入和GDP增速，是个什么概念？根据以往经验来看：
从2011年开始，我国GDP增速就低于10％，2015年降至6.9％，今年6.6％，根据权威预测明年为6.3%。今后，大概率还是会维持在这个水平。2017 年，我国居民人均可支配收入实际增长 7.3%。
如果房价涨幅真的可以控制在低于GDP增长和人均收入增长的水平，那房价年涨幅应该是5％左右，这就意味着15年才能翻倍。
如果可以实现这个目标，那房价增值和贷款基准利率一样，那么，高杠杆炒房将不复存在。银行的房贷则会完全用于支持刚需。
这听起来绝对是一个非常合理、非常理想化的设想，但问题在于，大量的二手房定价权并不在开发商和ZF手中，而且对那些人口持续膨胀、拥有大量高学历、高技能人才的一二线城市来说，房价涨幅控制在5％，难于上青天。
我无意揣测这个意见的可行性，很明显在偏远落后的小城市能维持不跌就是功德无量了，这样算来，一二三四五线一平均，实现这个既定目标还是有希望的。
3
静观其变
因城施政将是未来各地调控政策的基本准则，跌幅大的，扶一把，还在涨的，打一耙。
对一线和强二线来说，政策见顶，利空出尽，最艰难的时刻即将过去，至于房价是否见底，要看调控放松的快慢，最早2019年初，最晚下半年，楼市将迎来久违的回暖。
至于弱二线和三四线，首先应该经历的不是回暖，而是回寒，今后涨幅如何，不用我再赘述。
今天的文章，请大家记住一点即可：利空已出尽，楼市已渐入寒境，至于止跌回暖，虽只一步之遥，但还请耐心等候裁判的发令枪。
最后，想谈点笔者最好奇，也一定是大家最关心的问题：
《房地产调控成果来之不易》文中有一句话：
调控效果在很大程度上取决于决策层的决心。必须避免重蹈过去房地产市场调控成为“空调”的覆辙。
如果这句话放在10年前，你可以左耳进右耳出，如果放在5年前，你可以睡一觉就全忘记。但是今天，你必须保持120％分的警惕心，时刻关注。
笔者此言，如果你能听懂！
请准备好爆米花、可乐、3D眼镜，找一个舒服的姿势，看这出大戏徐徐上演！
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